多伦多市“贫困”老人 因为地税要和政府干仗

房价飞涨，有人欢喜有人有，这次轮到有房子的人们也郁闷，特别是其中的收入较低的老年人。

多伦多一位67岁的老人，每年领取18,000政府的养老金，再加上其他收入每月总收入4,381元，支出却高达5,671元。

她继承了父母的房产，但是却无力支付房屋地税，因此，她引用多伦多的一项法律规定，称自己处于患病和极度贫困状态，要求政府减免或全部免除年度地税，这已要求被多伦多市政府拒绝，她不服判决，继续向安省政府提出上诉也被驳回。

政府从房地产获利颇丰，到底该不该减税?

近几年多伦多房地产市场的火热，政府从土地转让税中获得大量额外收入。面对一个无力支付地税的老年退休人员，省市两级政府都无情的拒绝了她要求减免地税的要求，这是否有些冷漠呢?其实，政府目前没有能力减免地税。多市预算主管克劳福特(Gary Crawford )表示，多市支出增长速度比收入增长速度更快，市府需要使用土地转让税的收入填补预算的短缺。

虽然这几年政府从房地产市场已经相关的税负方面获得大量收入，但是政府的支出也大幅提高，因此政府依据处于赤字经营的局面。一些经济学者呼吁，多伦多市政府应参照石油省份的案例：过去阿尔伯特省依靠石油收入多么风光，一朝石油价格暴跌，省政府立即陷入财政困难。如今的房地产的收入虽高，但也如同石油收益般并非长期稳定的来源，因此应该趁房地产市场好的时机，建立起储备基金，为将来房市转淡做好准备，否则政府一味透支，将来会陷入石油省份同样的困境。

政府花钱刺激经济，已是主流政策，无法逆转

目前各国政府都采用凯恩斯式的政策，政府扩大开支刺激和带动经济，是普遍被认同的做法。如果可以任意减免地税，政府缩减开支，实际上是变相的紧缩政策，与加拿大的经济环境和经济方向不符。

反之，政府如果可以体恤民情，减免税负，紧缩开支，这样做虽然可以逐步实现预算平衡，但是可能对经济造不利的影响。没有政府花钱刺激经济，加拿大可能面临经济放缓，失业率上升，这同样能造成房市冷却，这是大家都不愿意看到的结果。

如果政府减少花钱、紧缩开支的想法不现实，那么，维持政府不断花钱的基础就是借贷和增加税负。

谁在挨饿报告，凸显老年人困境

加拿大食物银行今天公布的年度报告 “谁在挨饿”(Who’s Hungry)显示，去年四月至今年三月的一年间，领取免费食物的45岁以上中老年人的比例上升至35%，一名56岁的老年人在接受采访时表示，在她这个年龄，一旦失去工作，就很难再找到工作。我也没有想到，会走到今天的地步。

加拿大就业数据今年以来出现逆转，美国经济连续在2016年每月创造16万个以上的就业岗位的时候，加拿大确实另外一番景象，截止到本月，合计丧失全职工作32000个。就业市场的困难，使得许多下岗的45岁以上中老年人，难以找到适合自己的位置。

在这样的情况下，如果政府不积极利用财政政策刺激经济，明年的食物银行老年人领取的比例又会出现上升，在食品加工不断上涨的时候，大量的需求给社会福利山大的压力。

您比想象的更富有，you are richer than you thought!

要求政府减免地税，自己却住在大房子里，看着房屋升值偷偷乐?肯定有不少朋友觉得这种做法有失公允，卖掉房子换到大笔的现金，成为真正的富人多好啊!

其实，说起来简单，做起来并不容易。许多老人在多伦多市里居住习惯了，每天打理一下花园，遛遛狗，与熟悉的邻居聊聊天已经成为其退休生活的一部分，卖掉房子搬走，等于把按部就班的生活全部毁了。

不过别难过，金融机构看到这个难题，提出一项计划，反向按揭，让老人可以拥有自己的生活，照样用房子升值带来的财富，对于一些老人而言，他们可能比自己想象的要富有。

反向按揭， 允许老年人通常在接近退休的时候，可以最多将房屋权益的55%置换成现金。与HOME EQUITY LINE OF CREDIT 不同，REVERSE MORTGAGE 通常情况下不需要定期还款，除非将物业出售或是屋主去世后才需要一次归还。

老年人需求旺盛，私人股权趁机盈利

人口老龄化，越来越多的老年人都属于这种现金上贫穷，但是房屋上富有的阶层。

加拿大的REVERSE MORTGAGE 并不缺乏市场，过去的上市公司HOMEQUITY 作为加拿大唯一能够提供REVERSE MORTGAGE 的公司，经营情况一般，并没有获得资本市场足够的认可。在2012年下市，HOMEQUITY 以1.38亿加元的价格卖给私人股权BIRCH HILL，在完成私有化之前，该公司拥有9000个反向合同，总的信贷额度达到了12亿加元。

私人股权如何赚老年人的钱呢?看看SLEEP COUNTRY 的例子就知道了。

Birch Hill是一家典型的寻找增长潜力的私人股权公司，收购的对象都是中型企业，(估值在3000万到6亿加元)。Birch Hill在2008年以3.56亿的价格，收购了SLEEP COUNTRIES INCOME FUND，其实就是平时我们看到的Sleep country Canada的上市公司。

七年的私人股权的运作后的2015年，Sleep country Canada再一次登录TSX，去年进行了两轮上市融资，第一轮IPO募集资金达到3亿，一共出让了1765万股，而到了年底又一次进行一轮融资(SECONDARY OFFERING)以再次募集资金 1.85亿，一共出让了1000万股。两次容易一共集资4.85亿加元，BIRCH HILL通过上市融资后赚取利润的同时，还拥有公司18.9%的股份，依旧是公司的大股东。

Head I win, Tail you lose, 房价涨，房价跌，老年人都受伤

虽然反向按揭公司业务的增长前景长期看好，但是这些却是基于一个前提：加拿大会有越来越多的像本文提到的，住在大房子里的低收入老年人。

看看反向按揭的流程，多少上下游职业因而受益。

笑容满面的老年人，当您签字画押，把终身工作获得的房产抵押给按揭公司时候，还能笑的那么灿烂吗?

每月虽然不用支付利息，但是利息却是利滚利增长的，由于本金和利息不断累积，如果累积的贷款总量超过了房屋的市值，那么很有可能会面临MARGIN CALL，失去唯一的资产。

在一个低利息的时代，欧洲的许多国家都出现负利率，但是反向按揭的利率却出奇的高，老年人解开自己房屋财富宝藏的时候，高额利息的支付，就是给众多私募股权的财富添砖加瓦。总之，房价涨，房价跌，低收入的老年人都受伤。