温哥华 全球房地产泡沫风险最大城市

　　瑞银认为，温哥华的房地产泡沫风险为全球最大。

　　瑞银在周二发布的一份报告中研究了部分国家的房地产市场，发现2011年来，有泡沫风险的地区房价上涨了几乎50%。瑞银认为，温哥华的房价在2008年的金融危机中没有受到影响，大宗商品走弱的背景下反而还在持续上涨。

　　2005年以来，温哥华房价已上涨249%。

　　瑞银财富管理经济学家Dean Turner对CNBC解释称，是否泡沫，是通过判断它的某些指标是否有过度上涨来确定的，而这些指标不止是价格，还有价格与收入之比，租金与价格之比，最终判断各个城市的房地产市场有无泡沫风险。

　　温哥华市区家庭年均收入7万多美元，按照目前独立式住宅的均价计算，一个当地家庭不吃不喝20年才能买一套房。大温哥华地产局的统计数据显示，过去一年温哥华地区独栋住宅平均价格上涨30%，4月份每套均价达140万美元。

　　中国买家是加拿大外来投资者的重要组成。加拿大国家银行的一份报告显示，中国买家去年共花费127亿加元（约合96亿美元）在温哥华购置房产，占当地房产销售总额的33%。温哥华的华人占比接近四分之一。

　　Dean Turner对CNBC称，积极预期和资金流入导致房价走高，但宽松的央行也难辞其咎，“尤其是我们发现政策已经持续了一段时间。”

　　不过，加拿大政府明显也注意到了房价过高这一点，7月底加拿大BC省决定对海外买家征收15%的额外房产税。此举立竿见影，8月温哥华房屋销量环比大跌23%至2489套，同比跌幅则达到26%。海外买家成交额占比不足1%，新规生效之前七周，海外买家购买温哥华住房的成交额占比为17%。

　　温哥华市长Gregor Robertson还表示，温哥华计划对空置房征税，税率为房屋评估值的0.5%-2%，主要针对次要的投资型房产，而非主要居住用房。

　　然而开征海外房产税对房价的影响似乎有限。加拿大国民银行与Teranet联合发布的8月综合房价指数调查报告显示，加拿大8月房价环比上涨1.5%，创下自1999年开始编制这一指数以来最大涨幅。温哥华8月房价环比上涨1.7%，连续第20个月上涨。

　　Dean Turner认为，尽管有泡沫风险，但也不应该排除房地产的投资可能。“低利率的世界里，房地产还是有一定吸引力的。”而如果想要风险低收益高的房地产，瑞银的报告推荐了芝加哥。瑞银认为，芝加哥的房价增速不如美国平均水平，目前银行低估了其价值。