房子与社会阶层 新西兰学者谈加拿大楼市出路

年轻人买房需要父母资助，这在中国、俄罗斯等地都不是新鲜事。然而近年来加拿大温哥华和多伦多也因为房价一飞冲天，买房要靠父母支付首付的现象也变得越来越普遍。

年轻人普遍靠父母资助买房

蒙特利尔银行（BMO）的调查显示，有三分之二（65%）的年轻人需要依赖父母资助买房，靠自身能力几乎办不到。与15年前相比，年轻人为买房存够首付的时间已经翻倍。

《财富和新西兰》作者Max Rashbrooke指出：“如果不出手拉回房价，情况会变得更糟，没有父母资助购房将极度困难。”

他称，新西兰近年来由于低按揭利率和外资涌入，房价升急，情况与加拿大相似。奥克兰的独立屋均价已经超过100万元新西兰元，和多伦多一样。

房价正在划分社会阶层

他说，只有有房有钱的父母才有能力给子女提供资助，于是形成一种富裕有房产的阶层，世代相传。为此，“出生在合适的家庭变得很重要”。

另一位新西兰经济学家Shamubeel Eaqub提出，父母资助买房，将浇灭子孙爬上“房产阶梯”的希望。

购房的门槛越来越高，按当前的价位，房子之门仅向有世袭财富的人打开。

也许房价会继续上涨，直到绝大多数人都无法攒够钱支付首付。温哥华和多伦多就可能会出现这样的情况。

加拿大按揭专业人士协会的数据显示，目前加拿大人需要存下102个星期的收入，才能攒够首付，所需时间是15年前的一倍。

房贷新规只对有房者有利

Eaqub也不看好加拿大联邦政府的房贷新规，即对贷款人进行压力测试，确保在利率上升时仍有能力还款。

他认为新规对低收入者和年轻人的打击更大。

“这类政策往往对已经入市的人有利，年轻人、穷人将无法通过压力测试。”

他称，新西兰推出的的压力测试和重返最低20%首付的政策，并没有阻止房价上涨。

他建议对房屋开发设置严格限制的城市，如多伦多和奥克兰，扩大房屋供应。

这一观点与加拿大地产开发商们近期的主张一致。

Rashbrooke也认为，房价上涨的一个原因是发达国家的政府纷纷减少社区住房的建设。包括新西兰、澳大利亚、英国和加拿大，近年来不少城市都出现房价大涨和供应短缺的问题。

加拿大城市联盟（Federation of Canadian Municipalities）2012年的报告指出，加拿大各大城市的出租屋供应量首次出现减少，现存出租屋都被改造成共管公寓出售。

也许，最好的方法是制订公共住房计划，模块化建房，以降低成本和减少浪费。

租房也是一种活法

拥有房屋真的那么重要吗？

加拿大经济分析中心的首席行政总裁Paul Smetanin指出，在许多人口密集城市，租房是一种生活方式。在城市建筑亮丽的维也纳，60%人租房住。

他建议租房市场倾向租客，鼓励人们租住更久。

然而，怀雅逊大学近期的一项研究显示，加拿大人对房屋的期望值并没有改变。

在“千禧一代”中，只有18%的人喜欢住公寓多过土地房。现在买公寓的人多了，并不表明这是他们想买的，他们只是还买不起房子。

房价导致资源分配不当

Eaqub也指出，房价飙升导致“大规模的资源分配不当”。

越来越多资金集中于住宅市场，其他类的投资资金就少了，包括由于油价暴跌，商业投资也急剧缩水。

Eaqub也建议，银行贷款应该更严格，因为目前加拿大银行过于按揭贷款获利。

1970年代初，房贷占银行资产不足8%，而目前已经超过40%。

他称，房地产泡沫已经吹起，但不会很快涨破。直到某种信贷危机出现前，泡沫会继续越吹越大。当信贷供应萎缩时，才是泡沫破灭的时候。